পরিকল্পনা ছাড়া কাজ অবশ্যই ত্রুটিপূর্ণ এবং তা থেকে সর্বোচ্চ সুবিধা পাওয়া সম্ভব হয় না। ব্যক্তিগত কাজে এরূপ এটি মেনে বা সমন্বয় করে নেয়া হলেও একটি এলাকা বা শহরের জন্য তা খুবই ঝুঁকিপূর্ণ। যত্রতত্র বাড়িঘর, দোকান, মার্কেট, বাণিজ্যিক ভবন ইত্যাদি গড়ে উঠলে তাতে রাস্তা, আলো বাতাস, গ্যাস, পানি ও বিদ্যুৎ সরবরাহ অপ্রতুল হয়ে পড়বে। পাশাপাশি বাড়ির প্রাইভেসি থাকবে না। কোনো এলাকায় অত্যধিক জনসংখ্যা আবার কোনো এলাকায় অত্যন্ত কম জনসংখ্যা এবং সেই অনুযায়ী যানবাহন, রাস্তা, উন্মুক্ত স্থান ইত্যাদিতেও ভারসাম্য থাকবে না। এসকল বিষয় বিবেচনা করে প্রতিটি দেশেই সেই দেশ তথা এলাকার সাথে মানানসই বা উপযুক্ত করে কাঠামো নির্মাণে কিছু নিয়ম-কানুন তৈরি করা হয়। এতে শহর অনিয়মতান্ত্রিক উন্নয়নের একটি নিয়ন্ত্রণ থাকে। একেই ইমারত নির্মাণ বিধিমালা বলে ।

শহর বা পৌর এলাকায় অনিয়মতান্ত্রিক কোনো কাঠামো নির্মাণ প্রকল্পে উক্ত শহর বা পৌর এলাকার ইমারত বা কাঠামো নির্মাণ বা খনন করার জন্য কিছু নিয়ম বা বিধিমালা আরোপ করা হয় উক্ত নিয়ম বা বিধিমালাকে ইমারত নির্মাণ বিধিমালা বলা হয় ।

এটি একটি আইন যা সরকারিভাবে কমিটির মাধ্যমে প্রণয়ন করা হয়। বাংলাদেশের প্রতিটি বিভাগের প্রতিটিতে নিজস্ব ইমারত নির্মাণ বিধিমালা রয়েছে। রাজধানী ঢাকার জন্য রাজউক উক্ত ইমারত নির্মাণ বিধিমালা প্রয়োগ ও নিয়ন্ত্রণ করে থাকে। এ বিধিমালার আওতায় যে কোনো রকম কনস্ট্রাকশন, পুকুর খনন বা মাটি ভরাট ইত্যাদি কাজ করার জন্য অনুমাদেন নিতে হয় । আইন ভঙ্গ করলে বা না মেনে কাঠামো নির্মাণ করলে কমিটির সিদ্ধান্ত অনুযায়ী কর্তৃপক্ষ যে কোনো মুহূর্তে কাঠামো ভেঙে দেয়ার অধিকার রাখে।

ইমারত নির্মাণ বিধিমালার (Building By - Laws) প্রয়োজনীয়তা নিচে আলোচনা করা হল—

• যত্রতত্র কাঠামো নির্মাণ রোধ করার জন্য ।
• ইমারতে পর্যাপ্ত আলো বাতাস প্রবেশের ব্যবস্থা করার জন্য ।
• রাস্তায় পর্যাপ্ত আলো বাতাস প্রবেশের ব্যবস্থা করার জন্য। 
• সেট ব্যাক মেনে পর্যাপ্ত উন্মুক্ত স্থান রাখার জন্য । 
• উন্মুক্ত স্থান রেখে তাতে গাছপালা বপন ও প্রাকৃতিক ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য । 
• পাশাপাশি গড়ে উঠা বাড়ির প্রাইভেসি রক্ষা করার জন্য। 
• টয়লেট ও কিচেনের পর্যাপ্ত ভেন্টিলেশনের জন্য । 
• প্রতিটি বাড়ি বা ইমারতে সমান নাগরিক সুবিধাদি প্রদানের জন্য। 
• গ্যাস, পানি, বিদ্যুৎ সরবরাহ ও পয়ঃনিষ্কাশন ব্যবস্থা সকলের জন্য সমান ভাবে বরাদ্দ করার জন্য। 
• রাস্তার ট্রাফিক জ্যাম এড়ানোর জন্য। • শহরের অনিয়মতান্ত্রিক উন্নয়ন নিয়ন্ত্রণ করার জন্য ।
• শহরের জনসংখ্যা এবং সেই অনুযায়ী যানবাহন, রাস্তা, উন্মুক্ত স্থান ইত্যাদিতে ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য ।

ইমারত নির্মাণ বিধিমালা (Building By - Laws) ৮ই মে ২০০৮ এর ৫ম অধ্যায়ে ৪৪-৫৮ নং বিধিতে ইমারত নির্মাণ সংক্রান্ত নিয়মাবলি বা প্রধান প্রধান বিধিমালা দেয়া আছে। বিধিমালা (আবাসিক বাড়ির জন্য) সমূহ নিম্নরূপ—

• ইমারত নির্মাণ নিয়মাবলি (৪৪): যে কোনো ইমারত নির্মাণে আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থান, সেট ব্যাক, ফ্লোর এরিয়া রেশিও ইত্যাদি অনুসরণ করতে হবে। ইমারত ব্যবহারের ধরন, রাস্তার প্রশস্ততা, যানবাহন চলাচলের ঘনত্ব, জনঘনত্ব, পার্কিং ইত্যাদির ভিত্তিতে এই নিয়ম প্রয়োগ হবে।
• আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থান (৪৫): প্রতিটি প্লটে সেট ব্যাক ভূমি আচ্ছাদন ছাড়া ভালো জায়গা আবশ্যিক অনাচ্ছাদিত স্থান হিসাবে থাকতে হবে ।
• সীমানা থেকে সেটব্যাক (৪৬): ইমারতের চার পাশে বিধি মাতোবেক প্লটের আকার অনুযায়ী উন্মুক্ত স্থান রাখতে হবে। [সূত্র: বংলাদেশ গেজেট, অতিরিক্ত, মে ২৯, ২০০৮, পৃ.নং ৩০৩১, সারণী-২]

• বেসমেন্টের সেট ব্যাক (৪৭): ভবনের কতটুকু অংশ জুড়ে বেসমেন্ট হবে সে সংক্রান্ত বিধিমালা ।
• প্লট বিভাজন ও প্লট একত্রীকরণ (৪৮-৪৯): এই বিধির আওতায় প্লটকে দুই বা ততোধিক ভাগে ভাগ এবং ছোটো ছোটো দুই বা ততোধিক প্লটকে একত্রীকরণ এর নিয়ম বর্ণিত আছে।
• সর্বোচ্চ অনুমোদনযোগ্য ভূমি আচ্ছাদন (৫০): এটি ভূমির পরিমাণ, ইমারতে, ব্যবহার এবং রাস্তার প্রস্থের উপর নির্ভর করে নির্ধারণ করা হয়।
• সর্বোচ্চ অনুমোদনযোগ্য FAR (৫১): আবাসিক বাড়ির ২-৫ কাঠা পর্যন্ত FAR (Floor Area Ratio) এর পরিমাণ নিচের ছকে দেয়া হল।।সূত্র: বংলাদেশ গেজেট, অতিরিক্ত, মে ২৯, ২০০৮, পৃ.নং ৩০৩৫, সারণী-৩]

ইমারতের উচ্চতা (৫২): মহাপরিকল্পনা অনুযায়ী সকল প্রকার উচ্চতা নির্ধারণের বিধানাবলি প্রযোজ্য হবে। কর্তৃপক্ষ জলাশয়, বাগান, নদীর ধার ঐতিহাসিক স্থান ইত্যাদির পাশে ইমারতের উচ্চতার উপর। বিধিনিষেধ আরোপ করতে পারবে।

তলা ও বেসমেন্ট: ইমারতের বিভিন্ন তলাকে বেসমেন্ট, সেমি বেসমেন্ট, নিচতলা (Ground floor), দ্বিতীয় তলা (1st Floor), তৃতীয় তলা (2nd Floor), ছাদ ইত্যাদি নামকরণ করা হবে।

রাস্তা ও ফুটপাত: ইমারতের নকশা অনুমোদনের জন্য ন্যূনতম ছয় (৬) মিটার প্রশস্ত রাস্তা (ফুটপাতসহ) থাকতে হবে । রাস্তা ৬ মিটার না থাকলে ৬ মিটার করার জন্য রাস্তার উভয় পাশে প্লট থেকে সমপরিমাণ জায়গা কর্তৃপক্ষের নিকট হস্তান্তর করার অঙ্গীকার করে অনুমোদনের আবেদন করতে হবে। তা না হলে ইমারতের উচ্চতা FAR অনুযায়ী কম করে নির্ধারণ করা হবে।

কিনারা সরলীকরণঃ অপরিকল্পিত এলাকায় দুই রাস্তার সংযোগস্থলে প্লটটির বাউন্ডারি ওয়াল গোলাকার করে তৈরি করতে হবে বা নির্দিষ্ট দূরত্বে ও উচ্চতায় বানাতে হবে যেন রাস্তায় চলাচলকারীদের অসুবিধা না হয় ।

গাড়ি পার্কিং ব্যবস্থা: সাধারণ প্রতিটি গাড়ির জন্য পার্কিং প্রস্থ ২.৪ মিটার ও পার্কিং দৈর্ঘ্য ৪.৬ মিটার।

মিশ্র উন্নয়ন: ইমারত আবাসিক ও বাণিজ্যিক দুই ধরনের মিশ্র ব্যবহার হলে FAR ও ভূমি আচ্ছাদন নির্ধারণের জন্য আবাসিক ব্যবহারের বিধান প্রযোজ্য হবে।

ইমারতের পরিসরের ন্যূনতম চাহিদা

বসবাসযাগ্য কক্ষ: বসত বাড়ির প্রতি ইউনিটে কমপক্ষে একটি কক্ষের ক্ষেত্রফল-৯.৫ ব.মি, প্রস্থ-২.৫ মি. হতে হবে এবং বাসযোগ্য অন্যান্য কক্ষসমূহের ক্ষেত্রফল -৫.০ ব.মি, প্রস্থ-২ মি. এর কম হবে না।

রান্নাঘর: রান্নাঘরের ন্যূনতম ক্ষেত্রফল-৪ বমি, প্রস্ব-১.৫ মি, হবে (দেয়াল দিয়ে ঘেরা নাও থাকতে পারে), উচ্চতা ২.৭৫মি., জানালা ১.০ ব.মি. (যান্ত্রিক উপায়ে বায়ুপ্রবাহের ব্যবস্থা থাকলে জানালা না থাকলেও চলবে)।

গোসলখানা ও টয়লেট: তিনটি ফিচার সংবলিত টয়লেট এর ক্ষেত্রে ন্যূনতম ফ্লোর এরিয়া-২.৭৫ বমি, প্রস্থ-১.০ মি. হতে হবে। বেসিন ও ওয়াটার ক্লোজেট (W.C.) হলে ফ্লোর এরিয়া-১.২ ব.মি, প্রস্থ ১.০ মি., বেসিন ও গোসলের জন্য ফ্লোর এরিয়া-১.৫ ব.মি., প্রস্থ-১.০ মি. এবং W.C. ও গোসলের জন্য ফ্লোর এরিয়া-২.৫ বমি, প্রস্থ-১.০ মি. হবে। উচ্চতা ২.১৩ মি এর কম হবে না ।

সিঁড়ি: একক পরিবারের বাড়ির জন্য ন্যূনতম সিঁড়ির প্রস্থ ১.০মি. এবং অ্যাপার্টমেন্ট বা ফ্লাট ১.১৫ মি. এর কম হবে না। Riser ও Tread এর সর্বোচ্চ মাপ ১৭৫ মি.মি., ২২৫ মি.মি. এবং রেলিং ০.৯০মি. হবে। একটি ফ্লাইটে ধাপ সংখ্যা ২০ এর বেশি হবে না ।

বাংলাদেশের ঢাকা, চট্টগ্রাম, রাজশাহী, খুলনা, সিলেট ও বরিশাল এই ছয়টি বিভাগের প্রতিটিতে ইমারত নির্মাণ বিধিমালা বাস্তবায়ন করার নিজস্ব কমিটি বা কর্তৃপক্ষ রয়েছে। রাজধানী ঢাকার জন্য রাজউক উক্ত ইমারত নির্মাণ বিধিমালা প্রয়োগ ও নিয়ন্ত্রণ করে থাকে। রাজউক শব্দের পূর্ণনাম রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ ।

• রাজউক নিম্নলিখিত কাজসমূহ করে থাকে—
• কোনো ইমারত সঠিক অনুমোদন সাপেক্ষে তৈরি হচ্ছে কিনা, তা যাচাই করে ।
• সেট ব্যাক লঙ্ঘন করা হল কিনা তা যাচাই করে।
• সিউয়ারেজ লাইন, পানির লাইন, বিদ্যুৎ ব্যবস্থা ইত্যাদি সংযোগ নিয়ম অনুযায়ী আছে কিনা তা দেখে ।
• প্রতি তলা নির্মাণে ফ্লোর এরিয়া রেশিও মানা হয়েছে কিনা ।
• ইমারতের উচ্চতা নির্ধারণে লাইট প্লেন (Light Plane) বা আলাকে তল বিবেচিত হয়েছে কিনা।
  • [গলি রাস্তায় আলো প্রবেশের জন্য রাস্তার বিপরীত বিন্দু থেকে একটি নির্দিষ্ট কোনো ইমারতের উচ্চতা সীমিত রাখা হয়। রাস্তার বিপরীত বিন্দু থেকে ইমারতের সর্বোচ্চ বিন্দু পর্যন্ত যে তল কল্পনা করা হয় তাকে লাইট প্লেন বলে।]

ইমারত নির্মাণে রাজউক (RAJUK) অনুমাদেনের জন্য প্রয়োজনীয় কাগজ-পত্রাদির তালিকা নিচে বর্ণিত হল –

১. স্বত্তাধিকারীর ইজারা দলিল/ ক্রয় দলিল/হেবা দলিল/ অন্যান্য । 

২. সরকার কর্তৃক বরাদ্দকৃত জমি হলে এর দলিলাদি ও অনুমতিপত্র । 

৩. বিধি অনুযায়ী ফি প্রদানের রশিদ। 

৪. ভূমি ব্যবহার ছাড়পত্র (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) 

৫. বিশেষ প্রকল্প ছাড়পত্র (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) 

৬. ইনডেমনিটি বন্ড (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) 

৭. মৃত্তিকা পরীক্ষার রিপার্টে (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে) ৮. FAR (Floor Area Ratio) এর হিসাব 

৯. বিধি মাতোবেক যাবতীয় নকশা 

১০. বিধি মাতোবেক গৃহীত ব্যবস্থা 

১১. সংশ্লিষ্ট বিভিন্ন কর্তৃপক্ষের ছাড়পত্র/অনাপত্তিপত্র (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)

এছাড়া ৬ বা ততোধিত তলা বিশিষ্ট বিল্ডিং-এর জন্য পৃথক স্ট্রাকচারাল ড্রয়িং শিট তৈরি করতে হয়।

অতি সংক্ষিপ্ত প্রশ্ন

১. ইমারত নির্মাণ বিধিমালা কাকে বলে? 

২. রাজউক শব্দের পূর্ণনাম লেখ । 

৩. ইমারত নির্মাণ বিধিমালা ১৯০৮ইং অনুযায়ী কত নং বিধিসমূহতে আবাসিক ইমারত নির্মাণ সংক্রান্ত বিধিমালা দেয়া আছে? 

৪. রাজউক নিয়মানুযায়ী একটি গাড়ির পার্কিং-এর জন্য জায়গার পরিমাণ উল্লেখ কর ।

সংক্ষিপ্ত প্রশ্ন

১. রাজউক-এর কাজ কী ? 

২. আবাসিক বাড়ির ২-৫ কাঠা পর্যন্ত FAR (Floor Area Ratio) এর পরিমাণ ছকের মাধ্যমে দেখাও । 

৩. আবাসিক বাড়ির ২-৫ কাঠা পর্যন্ত উন্মুক্ত স্থান এর পরিমাণ ছকের মাধ্যমে দেখাও। 

৪. ইমারত নির্মাণে রাজউক (RAJUK) অনুমোদনের জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্রাদির তালিকা প্রস্তুত কর ।

রচনামূলক প্রশ্ন 

১. ইমারত নির্মাণ বিধিমালার (Building By - Laws) প্রয়োজনীয়তা বর্ণনা কর । 

২. ইমারত নির্মাণ বিধিমালার ৪৪-৫২ নং ধারাসমূহ বর্ণনা কর। 

৩. ইমারতের পরিসরের ন্যূনতম চাহিদা বা পরিমাণ সম্পর্কে আলোচনা কর । 

৪. রাজউক (RAJUK) শিটে প্রয়োজনীয় আর্কিটেকচারাল ড্রয়িংসমূহের নাম ও স্কেল বর্ণনা কর ।